出租房发生火灾要拘留吗_房屋出租房产税?出租房屋能否抵押?

时间:2020-06-30 23:41    分类:刑事律师资讯
京师王海英律师团队
摘要:

出租房屋能否抵押?房屋出租房产税?出租房发生火灾要拘留吗_出租房屋的维修义务由谁承担?出租房发生火灾要拘留吗?在一般情况下,出租房发生火灾属于意外事件,是不会被拘留的。出租房火灾责任如何认定法院在审理此类出租房火灾案件时通常依据消防部门的《火灾

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出租房屋能否抵押?房屋出租房产税?出租房发生火灾要拘留吗_出租房屋的维修义务由谁承担?

出租房发生火灾要拘留吗?

在一般情况下,出租房发生火灾属于意外事件,是不会被拘留的。

出租房火灾责任如何认定

法院在审理此类出租房火灾案件时通常依据消防部门的《火灾事故认定书》认定责任。起火原因无法查明的,应当认定租客没有尽到妥善保管的义务,并对火灾给其他人造成的损失进行赔偿。另外相关法律规定,房屋出租期间发生火灾等突发事故时,一般情况下应由租客承担全部责任,租客是房屋主要使用者,应该安全使用房屋,避免火灾发生。但作为出租人,应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患,有义务进行完善和维修,尽物权人职责,如果出租人没有尽到安全修缮的义务,因输电线路老化而引起火灾,造成承租人财产损失的,就由出租人承担赔偿责任。如果房屋本身存在安全隐患,或不符合出租条件的,那么房东也需承担相应的连带责任。

火灾赔偿标准:

国家性的只有部门规章,是公安部制定的《火灾事故调查规定》;赔偿标准按照实际损失进行赔偿,这个没有特出规定,如果有保险公司的,可以向保险公司索赔。如果有造成人员死亡的,将按照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》来赔偿,相关依据如下:

第十七条受害人死亡的,赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿本条第一款规定的相关费用外,还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。

第十八条受害人或者死者近亲属遭受精神损害,赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的,适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。

第二十七条丧葬费按照受诉法院所在地上一年度职工月平均工资标准,以六个月总额计算。

第二十八条被扶养人生活费根据扶养人丧失劳动能力程度,按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均消费性支出和农村居民人均年生活消费支出标准计算。被扶养人为未成年人的,计算至十八周岁;被扶养人无劳动能力又无其他生活来源的,计算二十年。但六十周岁以上的,年龄每增加一岁减少一年;七十五周岁以上的,按五年计算。

被扶养人是指受害人依法应当承担扶养义务的未成年人或者丧失劳动能力又无其他生活来源的成年近亲属。被扶养人还有其他扶养人的,赔偿义务人只赔偿受害人依法应当负担的部分。被扶养人有数人的,年赔偿总额累计不超过上一年度城镇居民人均消费性支出额或者农村居民人均年生活消费支出额。

第二十九条死亡赔偿金按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准,按二十年计算。但六十周岁以上的,年龄每增加一岁减少一年;七十五周岁以上的,按五年计算。

这是法定的最低标准,另外根据协商,侵权人也可私下约定其他数额,只要达成一致意见即可。

要是你还有什么不明白的地方,不妨向我们王海英律师网的律师进行咨询。

出租房发生火灾要拘留吗——房屋出租房产税?

房屋出租房产税如何缴纳?房产税是以房屋为征税对象,以房屋价值或租金收入为计税依据,下面就由王海英律师网小编为你详细解答,希望能够对你有一定的帮助。

无偿租赁房产涉及到两种情况,纳税人都无需支付租金给房产所有人,但两者有着本质的区别。

房产税是以房屋为征税对象,以房屋价值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。我们根据有偿租赁和无偿租赁两种租赁形式对出租房产的房产税政策进行了梳理,其中还囊括了一些特殊的租赁形式比如融资租赁、地下建筑出租、无产权房屋出租等特殊的租赁情形。

一、有偿租赁房产的房产税相关政策

(一)基本规定

《房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

(二)优惠税率

1、低税率4%。按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)的规定,自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税(注:依据苏政办发[2006]136号文件,江苏省对个人出租房屋的各项税费按照5%进行综合征收,房产税包含在内);对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

2、江苏私房出租综合征收率5%。按照《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》(苏政办发[2006]136号)对个人(含外籍个人、华侨和港、澳、台人员)在本省范围内出租房屋应缴纳的包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税等税费在内的各种税收的征收管理作出了特别规定。对租金收入申报属实,能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据的,以租金收入和本办法规定的综合征收率计算征收。应纳税额计算公式为:

应纳税额=租金收入×综合征收率

综合征收率统一规定为5%。

3、公有住房和廉租住房等的免税规定。按照《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号):

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税。

(三)有偿租赁房产的特殊情形

1、关于融资租赁房产的房产税问题。按照《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)的规定,自2009年12月1日起,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

2、关于地下建筑出租的房产税问题。按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定,凡在房产税征收范畴内的具备房屋功能的地下建筑,包含与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功效的地下建筑是指有屋面和维护结构,可以遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场合。

出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

3、关于以房产投资收取固定收益的房产税问题。对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

4、关于业主共有的经营性房产出租的房产税问题。依据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号):对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除10%至30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依照租金收入计征。

5、关于免税单位出租房产的房产税问题。依据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(1986)财税地字第8号规定:国家机关、人民团体、军队自用的房产,是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

事业单位自用的房产,是指这些单位本身的业务用房。

宗教寺庙自用的房产,是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产,是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围,应征收房产税。

二、无偿租赁房产的房产税相关政策

无偿租赁房产涉及到两种情况,一种是合同约定免收租金期间使用他人房产,另一种是无租金使用他人房产。这两种情况表面上看来纳税人都无需支付租金给房产所有人,但两者有着本质的区别。

(一)免收租金和无租使用的区别

免收租金是指本身存在发生的租赁事实,但在租赁交易中,出租方根据合同约定在一定期限内豁免承租方租金,也即免租期就是在合同期内支付租金的前提下免收部分期限租金的行为。

而无租使用本身不存在租赁交易行为,实际上是一种无偿出借的行为。因此,免收租金期间和无租使用他人房产虽然表现形式是一样的,即使用人无需支付租金。但实质上是完全不同的,前者是一项租赁交易,后者则属于无偿出借。

(二)两者的房产税政策区别

1、关于出租房产免收租金期间的房产税问题。依据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号):对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

案例介绍:

2012年6月,税务人员在对某企业进行日常纳税评估时发现,该企业账面上有价值2000万的店面出租给个体商户,但是2011年未申报缴纳房产税。该企业解释,与个体商户签订了三年的租赁协议,第一年优惠免收租金。2011年是第一年免收租金期间,该公司认为按照从租计征房产税的规定,第一年不收取租金,因此无需缴纳房产税。对此,税务机关认为依据财税〔2010〕121号文件,对于出租房产免收租金期间的房产税应该由产权所有人按照房产原值缴纳。

该企业应补缴2011年房产税16.8万元,并按规定加收滞纳金及罚款。计算公式:2000×(1-30%)×1.2%=16.8万元

注:根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》:我省房产税依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。

2、关于无租使用房产的房产税问题。依据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号):无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。也就是说,在无租使用情况下,房产税的纳税义务主体仍为产权所有人,只是由使用人代为缴纳房产税。

案例介绍:

近日,我局税务人员在对某单位进行日常纳税评估时发现,该单位2011年度无租使用其关联企业的房产,该房产原值280万元,但是未代缴房产税。对此,税务机关认为依据财税〔2009〕128号文件,该单位无租使用其他单位的房产,应代缴房产税2.352万元,并按规定加收滞纳金及罚款。

计算公式:280×(1-30%)×1.2%=2.352万元

以上便是小编为大家整理的相关知识,相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解,如果您还遇到什么较为复杂的法律问题,欢迎登陆王海英律师网进行律师在线咨询。

出租房发生火灾要拘留吗——出租房屋能否抵押?

出租人可以将出租的房屋进行抵押,租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时,抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行,也就是说,租赁合同的效力及于买受人。

租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利,而抵押权针对的是房屋的交换价值,二者并无本质冲突,出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的,该风险由其自行承担,抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后,也不影响租赁合同的履行。

为此,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

出租房发生火灾要拘留吗——出租房屋的维修义务由谁承担?

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”。在生活中,出现维修义务迟延履行或者完全不履行的纠纷也比较多,那么面对这样的一些情形我们该怎么处理?下文王海英律师小编为大家整理了这方面的知识,欢迎阅读了解!

网友咨询:

您好,我租住的一套一的房子,昨天厨卫插座保险突然跳闸,然后不能搬回,当时给房东电话,房东让我自己找人查看,我找了物业的电工,电工师傅检查了所有的插座及保险箱,未发现问题,并告诉房东可能是墙体内电路老化导致短路,因为我的租房合同10月1日到期,所以没有要求房东马上维修。今天房东突然提出让我维修。我想请求援助。期待您的回复,谢谢!

律师回复:

租赁房屋及配套设施的维护费用应当由房东承担,可以要求房东来维修,或者可以协商先由你垫付,再按照维修票据找房东支付。

出租房发生火灾要拘留吗_房屋出租房产税?出租房屋能否抵押?出租房屋的维修义务由谁承担?

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