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住宅出租为商用,是否违法_拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么?住宅区的物业管理权由谁行使?

2020年09月07日 5点热度 0人点赞 0条评论

住宅区的物业管理权由谁行使??拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么?住宅出租为商用,是否违法_住宅小区内地下车库的所有权与使用归属?

住宅出租为商用,是否违法?

住宅出租为商用,是否违法(《物权法》有效期限截止于2020年12月31日)

《物权法》明确规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。如果住宅商用的,经过法定程序的,是不违法的。

住宅如何用作商业用途

根据《物权法》第七十七条的规定,住宅商用最起码应当符合两个条件,一是符合法律、法规及管理规约;二是征得有利害关系的业主同意。两个条件分别来说:

(一)符合法律、法规及管理规约

对于住宅商用的审批程序,并没有法律法规的专门性规定,但是依据《中华人民共和国城乡规划法》第九条:“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理,……”的相关规定可知,建筑的住宅用途是经过规划审批的,必须遵守,如需改变,应经规划部门的审批同意。

另外,如果小区业主管理规约对于住宅商用有限制的,还应当遵守管理规约。

(二)经有利害关系的业主同意

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”由此可见,业主不得随意改变住宅的居住用途,这是业主应当遵守的一个最基本的准则,也是业主必须承担的一项基本义务。如未能取得整栋楼全体业主的同意(哪怕只有一名业主不同意),则改变房屋用途是不合法的。

住宅不得进行哪些商业用途

《娱乐场所管理条例》(国务院458号令)第七条规定:“娱乐场所不得设在下列地点:(一)居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内;……”、《西安市大气污染防治条例》第三十四条第二款规定:“禁止在居民住宅楼的底层新建、扩建、改建产生油烟污染的饮食服务业经营场所;不得将居民住宅楼中的住宅用作产生油烟污染的饮食服务业经营场所。”由上可见,住宅不得用作餐饮、娱乐用途。

  最新资讯(《民法典》2021年1月1日起生效)

  第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。如果你情况比较复杂,王海英律师网也提供律师在线咨询服务,欢迎您进行法律咨询。

住宅出租为商用,是否违法——拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么?

拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么

拆除非住宅房屋,以货币补偿的,补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。但因市人民政府确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿,按照市人民政府的有关规定执行。

拆除非住宅房屋,以房屋补偿的,拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补偿款,然后结算出补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款的差价,多退少补。

拆迁非住宅房屋,实行货币补偿的,拆迁补偿金按被拆迁房屋的建筑面积和市场评估价结算,拆迁补偿金全额支付给被拆迁所有人;实行房屋补偿的,拆迁人应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。房屋价款与补偿金存在差价的,应当结算差价款,补偿房屋的产权性质保持不变。造成停产、停业损失的,由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。拆迁住宅、非住宅兼用的房屋,按住宅房屋实行拆迁补偿,并由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。

根据《拆迁装修赔偿》第三十条拆迁非住宅房屋,实行货币补偿的,拆迁补偿金按被拆迁房屋的建筑面积和市场评估价结算,拆迁补偿金全额支付给被拆迁所有人;实行房屋补偿的,拆迁人应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。房屋价款与补偿金存在差价的,应当结算差价款,补偿房屋的产权性质保持不变。造成停产、停业损失的,由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。拆迁住宅、非住宅兼用的房屋,按住宅房屋实行拆迁补偿,并由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。

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住宅出租为商用,是否违法——住宅区的物业管理权由谁行使??

什么是物业管理权?住宅区的物业管理权由谁行使?很多人在小区里居住了多年却不知道这两个问题。下面,我们就一起来看看物业管理权的相关知识。

一、什么是物业管理权?

物业管理权是指物业管理公司进行管理活动时所行使的权利。物业管理权是物权派生出的一种权利,从这个意义上讲,行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人,即业主。

二、住宅区的物业管理权由谁行使?

住宅区的物业管理权由业主行使。业主一般指住宅区内房地产产权人和使用人,或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主行使物业管理权一般通过业主大会及物业管理委员会而得以实现。

业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主大会必须有持有半数以上投票权的业主出席才能举行(投票权按住宅房屋一房一票;100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票,100平方米以下的非住宅房屋、有房地产权利证书的每证一票)。业主可委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

三、业主大会有如下职权:

①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;

②监督管委会的工作;

③听取和审查管委会的工作报告;

④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;

⑤修改业主公约;

⑥改变和撤销管委会不适当的决定;

⑦批准管委会章程。

住宅出租为商用,是否违法——住宅小区内地下车库的所有权与使用归属?

一、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

二、车库的种类

(一)不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(二)可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

三、如何判断地下车库的归属

综上所述,我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用,应满足以下条件之一:

1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;

2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;

3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;

4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

四、地下空间立法的缺位

人类对土地的利用取决于生产力的发展水平,特别是建筑技术的发达程度。在工业革命之前,基于人们对建筑科技的局限性,对土地利用仅限于土地的平面利用,无法对地上、地下空间加以利用,法律自然没有规范和调整的必要。时至今日,城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用,城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步,使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下,如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地利用已经朝着立体化发展,地下空间权也已经形成,法律滞后和缺位的问题已经开始凸现。

从理论上看,地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中,开发商获得土地使用权,只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利,并没有涉及到地下空间的利用权,该部分空间利用权依然属于政府,如加以利用,必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况,地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,根据法律规定,只要获得相关部门的行政许可,仍然是可以分割使用的。

但是,从现行房地产法律法规看,确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》只是对土地上的房屋权属登记作了规定,并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第二条:"本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物"。这里的"土地上"当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书,必须要到房管局登记,如果没有进行权属登记,自然无法获得法律承认的所有权。

根据《中华人民共和国立法法》第八条规定,民事基本制度只能由法律规定,规章和地方法规无权对此立法。从民法精神看,确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。对此,加快立法研究,尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。

五、当前国内对地下空间的立法研究

无可否认,空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权,包括空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容,空间权利用必须附属于地表,是土地所有权的题中应有之权,当它为土地所有人享有时,它与土地所有权自然融为一体,没有予以分割的必要。在我国,因为城市土地所有权归属国家,故除国家外任何人都不可能获得空间所有权;当空间利用为土地所有人之外的人享有时,则不能以"空间所有权"称之,而只能得以"空间利用权"称之。

从用益物权立法角度看,空间权本质上即是一种用益物权,是土地所有权的一种派生的用益物权。但是,它到底是属于一项单独用益物权,还是属于传统用益物权的某种形式,我国学者之间存在着较大争议,并形成了"否定说"和"肯定说"两种见解。

以梁*星教授为首的中国物权法研究课题组对此持"否定说"。在《中国物权法草案建议稿》中,没有对空间权作出专章规定,而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种,分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章当中予以规定。

以王*明教授为首的中国物权法研究课题组对此持"肯定说"。在《中国物权法草案建议稿》中,将"空间利用权"单独列为一节,作为用益物权一章中的一个单独的种类,予以专门和系统的规定。

从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看,认为空间权中的主要类型--空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典,均规定有"空间地上权"条款,并将其直接规定在"地上权"一章中。

总而言之,无论立法采用那种形式,权利的归位总比缺位好!以上就是王海英律师小编为大家总结的相关信息,希望能够帮助到你,如果你还有详细问题想要咨询,欢迎致电王海英律师网。

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